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구축물 철거 소송
이름 심상열 날짜 2017-11-27
상담
채무자에게 토지를 담보(근저당권 및 지상권설정)로 대출을 해주었는데, 변제를 미루어 경매를 진행했는데요.
기초공사 및 1층 골조일부가 진행된 상태로 멈춰있습니다.
경매 진행과정에서 채무자가 보유하고 있는 개발사업권(공동주택)을 빌미로 낙찰을 방해하는 듯 보입니다.
왜냐하면, 다른 사업자들이 사업권을 이유로 낙찰을 꺼려한다는 거죠
몇차례 협상을 시도해 보았지만, 거액을 요구하고 있는 상태이구요

해당 관청부서에서는 사업권 취소는 불가하다는 내용을 들은 바,
어떻게 해야 할지 고민 중입니다.

일부 진행된 공사에 철거명령등, 좋은 방법이 없을까요?
답변
상담자의 권리는 채권자이자 근저당권자로 생각됩니다.
근저당권 대상 토지에 채무자 또는 제3자가 기초공사 등
공사를 하는 것을 근저당권자 지위에서는 막을 방법이 없습니다.

다만, 근저당권을 설정하면서 지상권을 함께 설정하는 경우가 있는데
이런 조치를 해 두었다면 지상권에 근거하여 철거청구를 하는 것은
가능할 수 있습니다.

예외적으로 공사 자체가 근저당권자의 권리를 침해하는 경우가 있다면
근저당권에 근거한 방해배제청구가 가능한 경우도 있으나 이 사안에 적요될 여지는 없어 보입니다.

개발사업 자체가 경매의 방해가 될 수는 없을 것입니다. 오히려 조금이라도 이익이 될 수 있습니다. 낙찰자가 기존 개발사업자의 지위를 승계할 경우 기왕에 진행된 절차상 이익을 누릴 수도 있기 때문입니다.

진행된 공사와 관련하여 유치권 주장이 낙찰자 입장에서 우려되는 부분이긴 하나, 기본적으로 경매개시결정까지의 범위에서 유치권 성립범위가 제한되므로 이 점을 유의하시면 될 것입니다.

변호사 김보건