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대항력있는 임차인이 있는 경우
[분석대상물건]
서울중앙지방법원
2015타경102959
매각기일 : 2016-11-01 10:00~ (화)
서울특별시 중구 신당동 844외 1필지 남산타운아파트 제12동 제5층 제502호
감 정 가 720,000,000원
최 저 가 (33%) 235,930,000원
청구금액 426,000,000원
임차인
전입 2012-08-27
확정 2012-08-27
배당 없음 【보】400,000,000원
2차증액 전입 2014-11-16
확정 2014-11-17
배당 없음 【보】500,000,000원
2015-12-09 임금채권자 권리신고 및 배당요구신청서 제출
2015-12-09 임금채권자 권리신고 및 배당요구신청서 제출
2015-12-09 임금채권자 권리신고 및 배당요구신청서 제출
2015-12-09 임금채권자 권리신고 및 배당요구신청서 제출
2015-12-09 임금채권자 권리신고 및 배당요구신청서 제출
2015-12-09 임금채권자 권리신고 및 배당요구신청서 제출
2015-12-14 임금채권자 배당요구신청 제출
최선순위 설정일자 2015. 7. 24. 근저당권

[권리분석의견]
본건은 말소기준권리보다 임차인의 대항력이 앞서고 임차인이 배당요구를 하지 않았기 때문에 임차보증금채무를 매수인이 인수하게 된다. 본건의 경우 최저경매가가 감정가보다 많이 낮아서 투자수익이 있는 것처럼 보이지만 임차보증금채무를 매수인이 인수하여야 하므로, 입찰가와 임차보증금인수금액을 합한 금액이 실제 매수가격이라고 생각하고 입찰여부를 결정해야 한다.

본건에서 5차기일에 최고가매수인이 결정되고 매각허가까지 되었는데도 대금을 미납한 상태인데 이는 임차보증금채권의 인수를 간과하고 입찰참여를 했기 때문으로 보인다. 이로 인해 최고가매수인은 입찰보증금을 몰취당할 위기에 처했다고 할 것이다.

감정가와 최저가의 차이만을 보고 입찰을 결정해서는 안됨을 보여주는 전형적은 사례라 할 것이다.

본건은 감정가를 시가로 가정할 경우에 낙찰을 받으면 손해보기 쉽다. 추가 유찰을 기다려야 할 물건이다.
  • 작성일
  •   :  2016-10-26