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소유권이전등기청구권 보전 가등기가 있는 경우(1)

[사례]

 갑은 을로부터 그 소유의 주택을 임차하고 주민등록전입신고를 하고 다음날  최선순위로 확정일자를 받았다. 그 후 을이 병에게 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기를 설정해 주었다.

임대차계약  종료후 을이 보증금 반환을 하지 않자, 갑은 을을 상대로 임차보증금반환청구의 소를 제기하여 주택명도와 동시에 보증금을 지급하라는 판결을 받아 확정되었다. 이 판결에 기해 위 주택에 경매신청을 하였고, 선순위 임차권에 기해 배당요구를 하였다.

 A는 위 물건의 최저가가 시가의 절반 수준으로 떨어져 임차보증금액을 조금 상회하는 정도에 이르자  입찰에 참여하려 하는데 가등기가 마음에 걸린다. 이 경우 A는 입찰을 참여하는 것이 바람직한가?

[분석]

 위 물건의 경우 입찰자의 참여기준은 가등기가 말소되는지, 매수인에게 인수되는지에 있다. 

 법원실무제요는 매수인이 인수하지 아니할 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고, 등기부에 기입되지 아니한 권리는로서 특별법에 의하여 우선변제권이 인정되는 권리가 성립한 때를 기준으로 판단하여서는 안 된다고 하고 있다.  이에 의할 경우 위 사례에서 가등기보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 임차권일지라도 등기되지 않은 것이기 때문에, 임차권자가 보증금전액을 변제받는 경에도 위 가등기의 부담은 소멸하지 아니하고 매수인에게 인수된다.

 이에 대하여 실제 경매 실무상 배당요구를 한 우선변제권 있는 주택임차궈자의 지위는 저당권자 등 담보물권자의 지위와 거의 같고, 임차권은 저당권등의 담보물권처럼 경락에 의하여 소멸되는 것이 원칙임이라는 점, 가등기가 말소되지 않는다면, 임차인의 우선변제권이 현저히 침해되는 점, 저당권설정 후 경료된 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 경락을 통하여 말소됨 등을 이유로 우선변제권 있는 임차권 성립후에 경료된 순위보전을 위한 가등기는 말소되어야 한다는 견해가 있다. 이 견해에 의하면, 대법원 1992.10.13.선고 92다30597판결은 " .주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지"라고 설명하고 있다는 점을 들어 판례의 태도도 가등기말소의 입장이라고 소개한다.

 아직 정립이 되어 있지 않은 사례이므로 입찰참여에 신중을 기하는 것이 좋겠다.

 

  • 작성일
  •   :  2006-09-08