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일괄경매에서 건물소유자의 불복수단

1. 저당지상의 건물에 대한 일괄경매란 토지에 저당권 설정후 설정자가 그 토지 위에 건물을 건축한 경우에 토지와 함께 그 지상건물을 일괄하여 경매할 수 있다고 하는 민법 제365조를 근거로 하는 경매를 말한다.

 새로 건축한 건물이 일괄해서 경매됨으로인해 불이익을 받게 되는 소유자가 법정지상권의 성립 등을 주장하는 경우에 구제방법이 무엇이지 살펴보자.

2. 경매개시결정에 대한 이의

 건물소유자는 토지의 저당건이 부존재하거나 소멸하였다거나, 건물이 토지의 저당권설정 이전부터 있었던 것이라는 주장을 하는 경우와, 저당권자가 주장하는 사실관계를 저넺로 하여 민법 제365조의 해석을 다투는 경우로 나눌 수 있다.  건물소유자는 이러한 사유를 내세워 경매개시결정에 대한 이의를 신청할 수 있다. 또한 필요한 경우에는 민사집행법 제86조 제2항에 따라 집행정지명령을 받을 수도 있을 것이다.

3. 매각허가결정에 대한 즉시항고

  판례는 구 경매법의 해석으로서, 부동산의 임의경매에 있어서는 집행력 있는 집행권원을 필요로 하는 강제경매와 달리 경매의 기본이 되는 저당권이 존해하는지 여부는 경매개시결정에 대한 이의사유가 됨은 물론 매각허가결정에 대한 항고사유도 될 수 있다고 해석하고 있는바, 민사집행법에서도 이를 달리 해석할 이유가 없으므로 민법 제365조의 일괄경매의 요건을 갖추지 못하였다는 사유는 건물에 대해서는 토지저당권의 환가권이 미치지 않는다는 사유로서 담보권실행을 위한 경매절차에 준용되는 민사집행법 제121조 제1호의 "담보권 실행을 허가할 수 없거나 집행을 속행할 수 없는 때"에 해당하고, 따라서 이러한 사유를 가지고 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있다고 하여도 이와 별도로 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 할 수도 있다고 해석하는 견해가 일반적이다.

4. 일괄경매권부존재확인의 소의 가능성 검토

 건물소유자가 토지저당권자가 건물에 대해서 일괄경매를 신청한 권리를 가지고 있지 않다는 확인을 구하는 소를 제기하고, 이를 본안으로 해서 경매절차의 정지, 취소를 할 수 있는지를 살펴볼 필요가 있다.

 민사집행법 제266조가 일괄경매권부존재확인의 판결을 집행정지문서로 들고 있지 아니한 것은 일반적인 경우를 전제로 규정하고 있기 때문이므로 일괄경매권 부존재확인판결은 동조 제2호의 판결에 준하는 것으로 확장하여 해석할 수 있다.  이 경우 건물소유자는 일괄경매권부존재확인의 소를 제기함과 동시에 민사집행법 제44조를 준용해서 민사집행법 제46조에 의한 경매절차정지의 잠정처분을 신청할 수 있고, 그 잠정처분명령은 동조 제5호의 집행정지문서가 된다고 해석할 수 있을 것이다.

5. 민사집행법 제267조의 적용유무(매수인의 보호문제)

 매수인이 토지와 그 지상권물에 대한 일괄경매절차에서 건물대금을 납부한 후에 건물소유자가 일괄경매권의 부존재를 이유로 매수인의 건물에 관한 소유권취득을 다툴 수 있는지가 문제된다.  민사집행법 제267조는 "매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다"고 규정하고 있다.  위 규정은  처음부터 저당권이 존재한 아니한 경우에는 적용되자 않는다고 해석되고 있어서 더욱 문제가 된다.

이 문제와 관련하여서는 아직 확립된 견해가 없는 것으로 보인다.  

  • 작성일
  •   :  2006-09-05