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전세권 소멸과 인수의 기준

1. 구민사소송법 제608조 제2항은 경매겨시결정등기 후 6월 이내에 기간이 만료되는 전세권은 매각으로 소멸한다는 규정만이 있어서, 경매개시결정 당시 6월 이상 남아 있는 전세권 중 경매진행 중에 존속기간이 만료되는 전세권의 소멸 여부에 관해 다툼이 있었다.

 현행법은 구민사소송법의 위 규정을 삭제하고 전세권을 다른 용익권과 통일적으로 규정하여, 지상권. 지역권. 전세권 및 등기된 임차권은 저당권. 압류채권. 가압류채권('저당권 등'이라 한다)에 대항할 수 없는 것은 매각으로 소멸하고, 대항할 수 있는 것은 매수인이 인수하되, 다만 위의 용익권 중 전세권은 저당권 등에 대항할 수 있더라도 민사집행법 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다고 규정하였다.(민사집행법 제91조 제3항, 제4항)

2. 전세권은 민사집행버버 제91조에 의하여 절차법적인 사유로 소멸하는 경우와 존속기간 만료 등의 실체법적인 사유로 소멸하는 경우가 있다.

그런데 존식기간과 관련하여 지상권이나 지역권은 존속기간이 만료되면 당연히 솜려하고 법정갱신제도도 없으나, 건물에 대한 전세권의 경우에는 법정갱신제도를 두고 있고, 또한 전세권이 소멸한 때에는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있다.(민법제303조 제1항 후단)

여기서 건물전세권의 경우에는 첫 경매개시결정등기 전에 약정존속기간이 만료되었으나 법정갱신되어 존속기간의 정함이 없는 것으로 된 경우가 있고, 혹은 당사자 사이에 이미 경신거절의 통지 등이 있어 법정갱신이저지되어 종료되었는데도 경매법원이 모르고 있는 경우도 있을 수 있으며, 심지어 경매개시결정 당시에는 약정존속기간이 남아 있었으나 압류채권자에 대하여는 법정갱신의 효력을 주장할 수 없으므로 경매진행 중에 결국 약정존속기간 만료로 전세권이 종료되어 소멸하게 되는 경우도 있다.

 그런데 이처럼 존속기간 만료로 소멸하더라도 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

여기서 존속기간 만료로 전세권이 솜려되었더라도 전세권이 소멸되었더라도 전세금의 우선변제를 청구하지 아니한(즉 배당요구를 하지 아니한) 최선순위의 전세권은 전세금의 우선변제권만으로도 민사집행법 제91조 제4항의 저당권 등에 대항할 수 있는 권리에 해당한다는 것이 민사집행법 제91조 제3항, 제4항의 입법취지이다.

따라서 전세권이 언제 종료되었는지, 그리고 전세권의 목적물이 건물이지 토지이지에 상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이등 상관없이 전세권은 소멸한다.

 결국 경매절차에서 매수인이 전세금을 인수하는지 여부는 매각물건명세서에 적힌 배당요구사실의 유무만을 보고 판단하면 된다.

 

 

 

  • 작성일
  •   :  2006-09-01