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최선순위가등기와 확정일자 임차인의 관계

사안 :

등기부상 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 2004. 1. 15. 접수되어  있고, 이 가등기보사 선순위의 권리는 등기부상 없다. 그런데 대항력 있는 확정일자 임차인이 강제경매를 신청한 경우 위 선순위가등기는 매각으로 말소되는가 ? 존속하는가 ? (임차인의 전입일자 및 확정일자는 2003. 12. 15.)

 

이에 대해서는 종래 적극설과 소극설의 대립이 있었다. 소극설은 매수인이 부동산의 부담을 인수하는지 여부는 오로지 부동산등기부에 기재되어 있는 것을 기준을으로 판단해야 하며, 등기부에 기입되어 있지 않은 권리로서 특별법에 의해 우선변제권이 인정되는 권리가 성립한 때를 기준으로 판단하여서는 안된다는 것을 근거로 한다. 적극설은 가등기가 말소되지 않는다면 임차인의 우선변제권이 현저히 침해되며, 경매실무가 배당요구를 한 우선변제권 있는 주책임차인의 지위를 저당권자 등 담보물권자의 지위와 거의 동등하게 취급하고 있는 점을 근거로 한다.

 현재까지 다수의 실무례는 적극설의 논거를 인정하면서도 소극설을 취하고 있는 것으로 보인다.

 

위와 같은 문제는 임차인이 직접 경매신청을 하지 아니하고 다른 채권자가 신청한 경매절차에서 임차인이 적법한 배당요구를 한 경우에도 동일하게 발생할 수 있다.

  • 작성일
  •   :  2006-08-25