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인도명령에 대하여

인도명령은 대금을 납부한 매수인이 채무자, 소유자, 점유자 등을 상대로 대금완납후 6개월내에 부동산 인도를 받는 집행법상의 유용한 수단이다.

인도명령이 가능한 경우와 불가능한 경우를 구체적인 예를 들어 살펴보자.

1. 매수인이 대금완납후 그 지위를 제3자에게 양도한 경우 양수인은 점유자를 상대로 인도명령은 신청할 수 있는가: 신청할 수 없다.

 매수인과의 사적 거래에 의하여 소유권을 양수한 자를 위해서까지 집행법이 마련한 간이신속한 인도멸령제도를 이용케 할 필요가 없고, 매수인이 스스로 인도명령을 얻어 부동산점유를 실현한 다음 사적 거래에 의한 인도의무를 양수인에게 이행케 하는 것이 마땅하기 때문이다. 이 경우 양수인은 매수인을 대위해서도 인도명령을 신청할 수 없다. 매수인의 인도멸령신청권은 매수인이라고하는 집행법상의 지위에 기하여 부여되고 그 행사에 의하여 집행절차가 실질적으로 종료된다는 점에서 매수인 자신이 행사할 것이 예정되어 있다 할 것으로 이른바 행사상의 일신전속권에 해당한다고 볼 것이기 때문이다. 따라서 매수인이 인도명령신청을 거부한다면 양수인은 소유권이전등기후 소유권에 기해 건물명도 또는 토지인도의 소를 제기할 수밖에는 없다.

2. 매수인이 대금납부후 현 점유자와 용익권설정계약( 임대차, 사용대차)을 했는데, 납입일로부터 6개월내에 계약해지가 된 경우 인도명령신청을 할 수 있는가: 신청할 수 없다.

 현 점유자와 용익권설정계약을 함으로써 매수인은 간접점유를 했다고 할 수 있으므로 이미 인도를 받은 결과가 되므로 더 이상 인도명령신청을 할 수는 없다.

3. 매수인인 대금납부후 현 점유자와 용익권설정계약을 했는데, 그 계약이 무능력, 착오, 사기, 강박에 의하여 계약 취소가 된 경우: 신청할 수 있다.

 매수인인 당초부터 간접점유를 인도받았다고 보기 어려워 신청권이 소멸하지 않았다고 볼 것이다.

4. 매수인이 인도를 받았는데, 점유자의 사주를 받은 제3자가 불법점유를 한 경우; 신청할 수 없다.

 이는 경매절차와는 무관하므로 인도명령신청을 할 수는 없다. 매수인은 일단 점유를 넘겨받았으므로 인도명령의 목적은 매각절차외에서 이미 달성되었기 때문이다.

5. 매수인이 대금납부 후 6개월 내의 기간을 정하여 채무자 등 점유자와 인도유예특약을 한 경우; 신청이 가능하다.

이는 점유자의 인도의무의 존재를 전제로 일정기간의 무권원점유를 용인하는 합의를 한 것으로 봐야 하므로 유예기간 경과 후의 인도청구는 가능하다.

6. 수인이 공동으로 매수인이 되었거나 사망한 매수인을 수인이 상속한 경우 그 중 일인이 신청가능한가; 가능하다.

전체가 인도명령신청을 하는 것은 물론 가능하며, 불가분채권에 관한 규정(민법 409조) 또는 공유물의 보존행위에 관한 규정(민법 265조 단서)에 의하여 각자가 단독으로 인도명령을 신청할 수 있다.

* 인도명령은 민사집행에서 매수인이 경매물건을 신속하게 넘겨 받아 자신의 투자계획에 따라 이용할 수 있게 하는 유용한 수단이다. 그런데, 인도명령은 적절히 활용하지 못하거나, 위에서 언급한 법리를 이해하지 못하고 인도명령신청권을 잃어 버리고 일반적인 민사소송상의 건물명도 또는 토지인도의 소라는 시일이 걸리는 방식을 택할 수밖에 없는 상황에 투자이익의 상당부분을 잃으면서 점유자 등과 협상을 하는 경우가 있다.  매수인은 경매초기 단계는 물론이고 낙찰받은 후에도 경매전문변호사와 상의하여 일처리를 하는 것이 필요하다.

 

 

 

  • 작성일
  •   :  2005-04-19