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임차인이 임차보증금을 이용하여 집장만 하는 경우

갑구의 등기사항

2001. 12. 4. 소유권보존등기 소유자 이00

2002. 11. 24. 왕00 가압류 청구금액 88,000,000원

2002. 12. 28. 한00 가압류 청구금액 200,000,000원

2004. 4. 29. 강제경매개시결정 채권자 (임차인)박00

2004. 12. 24. 강제경매개시결정 채권자 한00

2004. 2. 21. 가압류 유00 청구금액 100,000,000원

을구의 등기사항

2004. 11. 24. 근저당권설정 채권자 황00 채권최고액 90,000,000원

임대차관계

임차인 박00 보증금 1억 2천만원, 전입일자 2001. 10.30. 확정일자 2001. 11. 20.

감정

최초감정가 1억5천

현재최저가 7천6백8십만원

 

권리분석의견

위 사례에서 채권자이자 임차인인 박00는 자신의 임차보증금을 회수하기 위해 채무자인 소유자를 상대로 채무명의(판결 등)를 얻어 강제경매개시결정을 받았다.  최초감정가가 1억5천만원이어서 자신의 1억2천만의 임차보증금이 상당부분 회수될 것으로 믿었는데, 유찰이 계속되어 현재 최저가가 7천6백8십만원으로 떨어져 있는 상태이다.

이 경우, 임차인 박00씨는 가압류채권자, 압류채권자, 근저당권자 보다 점유 및 주민등록이전 일자와 확정일자에 있어서 모두 앞서는 것으로 보이므로 우선적으로 배당받을 수는 있다.

그런데, 현재 최저가로 낙찰이 된다면 7천6백여만원 정도밖에 배당을 받지 못하므로 손실이 매우 클 수 있다.

만일, 위 물건이 시가에 있어서 최초감정가와 비교하에 비슷하고 투자가치가 있다면 임차인 박00씨로서는 입찰에 참여하여 채권자로서 상계신청서를 내서 물건을 낙찰받는 것이 유리할 수 있다.

이때, 입찰가를 얼마로 쓸 것인가가 문제인데, 채무자인 소유자로부터 다른 재산을 통해 채권회수가 난망하고, 입찰경쟁자가 많을 것으로 예상된다면 임차보증금인 1억2천만원 전액을 입찰가로 정하면 될 것이다. 만일 자신보다 높은 가격을 제시한 입찰자가 있다면 임차보증금을 전액 배당받을 수 있으므로 소기의 성과는 달성되는 것이며, 자신이 낙찰을 받는다면,  임차보증금의 회수방식으로 건물 소유권을 어느 정도 저가에 취득할 수 있었으므로 이익이다. 특히 배당을 통한 임차보증금회수액이 실제 임차보증금액에 미치지 못할 가능성이 큰 것을 고려하면 임차인 자신이 낙찰을 받는 것이 훨씬 이익이다. 

이런 건의 경우 임차인이 점유자여서 명도 등의 여타 경매에서 발생하기 쉬운 복잡한 문제가 전혀 없다는 점에서도 유익하다.

이런 사례의 경우 경매는 자기 자산을 지키는 방어적 의미와 자산을 늘리는 공격적 의미가 함께 있다고 볼 수 있다.

 

*위 사례는 진행중인 사건을 약간 재구성하여 권리분석을 해 본 것입니다.

  • 작성일
  •   :  2005-03-29