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낙찰대금납부후 소유권이전등기했으나 채무자의 등기가 무효인 경우 처리방법

입찰자가 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받아 낙찰대금을 납입하고 소유권이전등기까지 하였으나, 그후 채무자를 상대로한 소유권보존 또는 이전등기말소소송에서 채무자의 패소판결이 확정된 경우, 매수인은 어떻게 자신의 권리를 구제받을 수 있는가?

 

1. 우선 민법 제578 제1항, 제2항의 담보책임을 생각해 볼 수 있다.

그런데, 위 조항은 매매의 일종인 경매에 있어서 그 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서,

  그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고,

경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다는 것이 대법원 판례이다.

 

 2. 채권자를 상대로 한 부당이등반환청구

 매수인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 납부하고 그 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤으나, 그 소유권이전등기의 말소를 명하는 판결이 확정됨으로써 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우 매수인은  경매 채권자에게 경매 대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있다는 것이 대법원 판례이다.

 

 3. 경매절차에서의 응용.

 통상 소유권분쟁에 대해 예고등기가 되어 있는 물건은 낙찰가가 낮게 형성되는 경우가 많다.  이 경우 입찰참여자는 예고등기에 따른 소유권등기말소의 소에서 채무자가 이기는 경우와 지는 경우를 대비하여 투자의 손익을 가려볼 필요가 있다.

채무자가 승소하는 경우에는 매수인은 온전한 물건에 대해 소유권을 취득하게 되므로, 예고등기가 호재가 되어 투자이익을 극대화할 수 있을 가능성이 매우 높다.

 채무자가 패소하는 경우, 매수인은 소유권을 취득하지 못하게 되고 낙찰대금의 회수에 어려움이 생길 것이다. 만일, 경매채권자가 신용도가 놓은 금융기관이라면 그를 상대로 부당이득반환을 청구할 수 있기 때문에 낙찰대금의 회수가 어렵지 않을 것이다.

 

 결론적으로, 예고등기가 있어서 수회 유찰이 되고, 배당가능범위에 있는 채권자가 신용도가 높은 금융기관등이라면 이러한 물건은 낙찰받는 것이 매우 유리할 수 있다.

 

 

  • 작성일
  •   :  2005-03-22