현재위치: HOME > 경매법률정보

 
유치권과 경매

1. 의의

  유치권이란, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가, 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지, 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.(민법 320조 1항)

 예를 들어, 건물을 공사한 건설업자가 공사대금을 받지 못한 경우 건축주의 건물명도 요구를 거절할 수 있는 권리가 유치권이다.

2. 유치권의 성립요건

  가. 유치권의 목적이 될 수 있는 것은, 물건이나 또는 유가증권이다.

  나. 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다.

  다. 채권이 변제기에 있어야 한다.

  라. 유치권자는 타인의 물건 또는 유가증권의 점유자이어야 한다.

  마. 점유가 불법행위에 의하여 시작된 것이어서는 안 된다.

  바. 당사지 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있지 않아야 한다.

3. 유치권의 효력

  가.  목적물의 유치

   유치권자는 채권의 변제완료시까지 목적물을 유치할 수 있다. 판례와 학설은 유치권자가 종전의 사용상태를 계속하는 것을 원칙적으로 인정하고, 다만 그 동안의 이득은 부당이득으로서 반환하여야 한다고 한다.

  유치권자는 낙찰자에 대해서도 대항할 수 있다.  한편, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.(민사집행법 91조 5항)

 목적물인도청구의 소가 제기고 피고가 유치권의 항변을 주장한 경우, 법원은 상환급부판결을 하게 된다. 즉 원고가 피고에게 채권을 변제하면 피고는 원고에게 목적물을 인도하라는 판결을 하게 된다.

  나. 경매권과 우선변제권

   유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있다.(민사집행법 274조)

  유치권자는 우선변제권을 갖지 않으나, 채무자 또는 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제를 해야 하므로 사실상 우선변제권에 준하는 대우를 받는다 할 것이다.

  다. 과실수취권

   유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다.

 라. 유치물사용권

  유치권자는 보존에 필요한 범위 안에서 유치물을 사용할 수 있다.

 마. 비용상환청구권

   유치물에 대해 필요비를 지출한 경우, 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 유익비를 지출한 경우에는 유치물 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 따라 지출금액이나 또는 증가액의 상환을 청구할 수 있다.

 바. 유치권자의 의무

  유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

 유치권자는 채무자의 승락없이 유치물의 사용 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.

  위 사항을 위반한 경우에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

4. 유치권의  소멸

   목적물의 소멸 , 토지수용, 혼동, 포기 등으로 유치권은 소멸한다.

 유치권의 특수한 소멸사유로

유치권자의 의무위반을 이유로 채무자가 소멸청구를 하는 경우, 다른 담보의 제공이 있는 경우, 점유를 상실한 경우가 있다.

5. 경매와 유치권

  경매에 있어서 유치권은 매우 무서운 복병인 경우가 많다. 예컨대 입찰기일까지는 유치권신고가 없었으나 입찰참여후 유치권신고가 있거나, 낙찰허가결정 이후에 유치권의 존재를 안 경우, 대금완납후에야 유치권의 존재를 안 경우, 각가 대응방법이 차이가 있기는 하나 입찰참여자로서는 곤혹스러운 경우가 많다.

  첫째의 경우에는 통상 법원이 낙찰허가결정시 최고가매수신고인의 의사를 물어 보므로 유치권의 피담보채권의 수액을 고려해서 판단하면 될 것이다.

 둘째의 경우에는 피담보채권액이 커서 매수인의 손실이 예상되는 경우에는 낙찰허가결정에 이의를 하는 것이이 바람직 할 것이다.

 세째의 경우에는 유치권 성립의 진정성을 살펴보고 협상에 의해 해결하는 수밖에는 없다. 만일, 유치권성립에 문제가 있는 것처럼 보이면 명도 또는 인도의 소를 제기하는 것이 좋은 해결책이 될 수 있다.

 

  • 작성일
  •   :  2005-03-17