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지상권의 의의

법원경매에서 지상권은 흥미진진한 주제이다.  낙찰자를 난처하게 만들기도 하고 낙찰자에게 많은 기회를 주기도 하는 양면성이 있기 때문이다. 법원경매에 참여하는 자는 지상권 특히 법정지상권에 대해 법적 소양을 갖는 것이 중요하다. 여기서는 지상권의 개념부터 간략하게 살펴보려 한다.

1. 지상권의 의의

  지상권은 타인의 토지에서, 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여, 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다. 즉, 물권으로 구성되어 있는 차지권이라 할 수 있다.

2. 지상권과 임차권

  그 차이를 한마디로 표현하면 물권과 채권의 차이다.

 가. 지상권은 배타성을 가지고 직접 토지를 지배할 수 있는 물권이나, 임차권은 임대이에 대해 토지의 사용수익을 청구할 수 있는 권리에 불과하다.

 나. 지상권은 제3자에 대항할 수 있으나, 임차권은 제3자에 대항이 불가하며, 등기한 경우에 한해서 대항이 가능하다.

 다. 토지가 매각되어 소유자가 변경된 경우, 신소유자는 지상권에 구속되나, 임차권에는 구속되지 않아 임차권자에게 토지인도를 청구할 수 있다.

 라. 지상권은 자유로이 양도, 임대 , 담보제공할 수 있으나, 임차인은 임대인의 동의없이는 양도 , 전대하지 못한다.

 마. 존속기간에 있어, 지상권은 최단기간의 제한이 있으나, 임차권은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다.

 바. 기간약정이 없는 경우, 지상권은 토지사용목적에 따라 30년, 15년, 5년을 각각 그 존속기간으로 하나, 임차권은 당사자가 언제든지 계약해지통고할 수 있다.

 사. 임차권은 2년 이상의 지료지급 지체시에만 그 소멸청구를 할 수 있으나, 임대차에서는 차임연채액이 2개의 차임액에 이르면 계약해지할 수 있다.

 

  • 작성일
  •   :  2005-03-16